Uniek groot benedenhuis met tuin, in een rustige straat in de gezellige Watergraafsmeer. Dit fijne gezinshuis met 5 (slaap)kamers bestaat uit verschillende woonlagen, waarbij de woonkamer op de begane grond een plafondhoogte van bijna 4 meter heeft en een grote raampartij aan de straatkant. De huidige bewoners hebben de gehele woning teruggebracht in begin twintigste-eeuwse stijl. Door de split level indeling, de grote woonkeuken, de goede afmetingen en de bruikbare kelderruimte, is dit een prachtige gezinswoning met veel mogelijkheden. Het pand bestaat uit twee appartementen en staat op eigen grond. Kortom, een heerlijk huis om vele jaren fijn in te wonen, net zoals de huidige eigenaren meer dan 30 jaar hebben gedaan!
Indeling
Via het gemeenschappelijk trappenhuis komt u in de bijzondere woonkamer. Deze voormalige winkelruimte heeft grote ramen aan de voorzijde met ook een deur naar de straat en heeft een open verbinding met de woonkeuken in het souterrain.
Via een kleine trap vanuit de woonkamer bereikt u de keuken. Deze is op maat gemaakt met houten paneeldeurtjes en heeft veel bergruimte, diverse inbouwapparatuur en een prachtig elektrisch Aga fornuis. Er is genoeg plek voor een royale eettafel en er is een vaste hoekbank met opbergruimte gemaakt. De vloer is voorzien van authentieke oost Europese tegels met een ‘Belle Epoque’ MC Escher patroon. Via de openslaande deuren bereikt u de schaduwrijke tuin. In de zomer heeft deze aan het einde van de middag zon.
In de hal bevindt zich een toilet en de ingang naar de grote kelder van 31 m2. Deze is gelegen aan de straatkant, is 2.04 m hoog en voorzien van een klein raam. Dit vertrek is eenvoudige te verbouwen tot woonruimte.
Vanuit de woonkamer is er een trap naar de entresol met een overloop en twee goede (slaap)kamers. Het balkon is te bereiken via de grootste kamer. Vanaf de overloop loopt een binnentrap naar de eerste verdieping. Deze
bestaat uit twee grote kamers, waarbij ook weer de kamer aan de achterzijde toegang tot het balkon heeft. Er is ook nog een kleinere zijkamer aan de voorzijde en is er een ruime badkamer aan de achterkant van de woning. Deze badkamer heeft een ligbad, bidet, toilet, douche en wastafel. Verder is er een gangkast met wasmachinemachine aansluiting.
Omgeving
De woning ligt op het eerste stukje van de Wakkerstraat, om de hoek van de Middenweg en vlakbij de Ringvaart. De Watergraafsmeer is een gezellige buurt met veel leuke restaurantjes, cafés, speciaalzaken en winkels. Voor de dagelijkse boodschappen kunt u terecht op de Middenweg. Winkelcentrum Oostpoort ligt op steenworp afstand. Voor de nodige ontspanning zijn er drie fijne parken in de buurt, Frankendael, Flevopark en Oosterpark. Voor sportliefhebbers is er genoeg te doen in de wijk: er zijn diverse sportvelden, de Jaap Edenbaan, zwembaden en fitness clubs. Via de Linnaeusstraat is het een kwartier fietsen naar het centrum. Ook de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer is ideaal, tram 19 en bus 41 stoppen om de hoek en NS stations Amstel en Muiderpoort liggen op een kilometer afstand. Met de auto bent u via de Middenweg of de Gooise weg binnen 5 minuten op de ring A10.
Verduurzaming
Deze woning is qua beglazing al helemaal voorzien van dubbel- en HR++ glas.
De zuinige cv-ketel is ook redelijk nieuw en hoeft niet vervangen te worden.
De vloer is niet geïsoleerd en in de keuken is dat ook eigenlijk niet te doen; ik heb het effect hiervan dan ook niet berekend (is sowieso gering).
De vloer boven de onverwarmde kelder is niet geïsoleerd, als deze alsnog geïsoleerd zou worden (Rc = min. 3,5) dan blijft het label ‘C’.
Er is relatief veel raam en weinig muur in de gevels, de kans dat een volgende bewoner die gaat isoleren (Rc = min. 3,5) is klein maar ik heb het toch berekend. Hierdoor wijzigt het label wel van ‘C’ naar ‘B’.
De woning is in principe nu al geschikt voor verwarming middels een warmtepomp (buiten-unit in de tuin). Het label zou hierdoor nog verder verbeteren van ‘B’ naar ‘A’.
Bijzonderheden/voorzieningen
• Bouwjaar 1903
• Woonoppervlak 169 m2 + kelder 31 m2 (meetrapport aanwezig)
• Gelegen op eigen grond
• Alle ramen voorzien van isolatieglas
• CV combiketel (Intergas HR, 2014 )
• Energielabel C
• Plannen VVE: schilderwerk achterzijde en herstel balkons in nabije toekomst
• Ouderdoms- en asbestclausule zijn van toepassing
De woning is professioneel opgemeten op basis van meetinstructie BBMI. In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid.
Zakelijke lasten:
Onroerende zaakbelasting € 612,45 per jaar (2023)
Rioolrecht € 166,85 per jaar
Waterschapsbelasting € 472,- per jaar (2023)
Bijdrage VvE € 300,- per maand
