Droom je van een fijn familiehuis in de populaire Watergraafsmeer? Wacht dan niet langer en maak snel een afspraak voor een bezichtiging van deze uitstekend onderhouden woning met maar liefst 4 ruime slaapkamers, met een totale woonoppervlakte van 128 m2, verdeeld over de begane grond, eerste en tweede verdieping, plus een zolder van ca. 6 m2 met Velux dakramen en veel opbergruimte. Aan de achterzijde een plaatsje op het zuidoosten, ruim genoeg voor een tafel met stoelen. Deze woning heeft recentelijk een renovatie ondergaan, inclusief moderne keuken en badkamer, nieuwe kozijnen (begane grond en 1e verdieping) aan de voorzijde met HR++ glas, dakbedekking (platte dak) vernieuwd, en een nieuwe voordeur met glas-in-lood in dubbel glas.
Omgeving:
In de nabije omgeving zijn goede basisscholen, evenals goed winkelaanbod (winkelgebied Middenweg, Oostpoort en Christiaan Huygensplein), het Mariotteplein met een grote speeltuin, sportscholen, horeca en het Flevopark en Park Frankendael. De sportvelden (hockey, voetbal, tennis, atletiek etc.) en de Jaap Edenbaan (schaatsen) liggen op slechts 500 meter. Met de tram, bus of fiets ben je in een mum van tijd in het centrum. Ook de NS stations zijn dichtbij (Muiderpoort, Science Park en Amstel).
Indeling:
Begane grond: entree met garderobe, hal met toegang tot het toilet, de trap naar boven, en de woonkamer met keuken. De woonkeuken is aan de voorzijde van de woning gelegen en is voorzien van een hoekkeuken voorzien van vaatwasser, inductiekookplaat, combi oven/magnetron en een afzuigkap. De woonkeuken en woonkamer zijn af te sluiten door de tussenwand met veel glas en dubbele deuren. Aan de achterzijde de woonkamer over de volle breedte van het huis en voorzien van een houtkachel. Via de schuifpuien toegang tot de achtertuin. De begane grond is voorzien van een eiken lamelparketvloer.
Eerste verdieping: overloop, toilet met fonteintje, ruime slaapkamer aan de voorzijde met vaste kast, naastgelegen badkamer met douchecabine, wastafelmeubel, en handdoekradiator, ouderslaapkamer aan de achterzijde met walk-in-closet en vanuit de slaapkamer toegang tot de badkamer (2021) met dubbel wastafelmeubel, separate douche, ligbad, vloerverwarming en een handdoekradiator. Vanuit de badkamer toegang tot een klein balkon aan de achterzijde. Trap naar de tweede verdieping.
Tweede verdieping: ruime overloop met wastafel, CV-combiketel, en de aansluitingen voor wasmachine en droger. Twee ruime slaapkamers, aan de voorzijde met Velux dakramen, en aan de achterzijde voorzien van een nieuw kozijn met HR++ glas. Vanuit de overloop een deur naar het platte dak dat momenteel niet in gebruik is, maar wel mogelijkheden biedt voor een terras / zonnepanelen etc. De gehele verdieping is voorzien van een laminaatvloer. Vanuit de overloop met een vaste trap naar de zolderverdieping.
Zolderverdieping: Overloop en zolderberging met kastruimte aan weerszijden. Via de Velux dakramen een prima lichtinval.
Bijzonderheden/voorzieningen:
– Bouwjaar 1928
– Woonoppervlakte 128m2 + zolderverdieping van 6m2 met een nokhoogte van 2.26 m (meetrapport aanwezig)
– CV-combiketel (Intergas HRE, bouwjaar 2015, eigendom)
– Isolatieglas
– Energielabel C, zie ook de verbeteradviezen onder ‘verduurzaming’
– Erfpacht: overstap naar eeuwigdurende erfpacht (AB 2016) is vastgelegd onder gunstige voorwaarden. Het huidige tijdvak loopt nog tot en met 15 september 2053.
– Parkeervergunning zonder wachttijd, 2 parkeervergunningen mogelijk!
– Oplevering in overleg
– Meetclausule: In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid.
Advies verduurzaming:
– De daken van deze woning zijn geïsoleerd met 60 mm. minerale wol. De daken zouden extra geïsoleerd kunnen worden.
– De onderzijde van de vloer is geïsoleerd met thermokussens van Tonzon. Deze heeft een hoge isolatiewaarde van Rc = 3,8.
– De beglazing bestaat uit dubbel glas, HR-, en HR++, deze hoeven dus niet vervangen te worden.
– De gevels zijn nog niet geïsoleerd d.m.v. voorzetwanden (Rc = 3,5). Door deze maatregel zou het label wijzigen van ‘C’ naar ‘B’.
– Na deze maatregel is de woning zeer geschikt voor een hybride-warmtepomp (buiten-unit op het platte dak, binnen-unit naast de bestaande Cv-ketel). Door deze maatregel zou het label wijzigen van ‘B’ naar ‘A’.
Zakelijke lasten:
– Onroerende zaakbelasting € 462,00 per jaar
– Rioolrecht € 166,85 per jaar
– Waterschapsbelasting € 152,79 per jaar
– Erfpachtcanon: € 1.622,02 per jaar
