Bent u op zoek naar een prachtig HERENHUIS met grote tuin in de geliefde Watergraafsmeer? Dit charmante pand met mogelijkheid voor praktijk aan huis en/of dubbele bewoning, staat nu te koop via ons makelaarskantoor.
Gelegen op EIGEN GROND, bevindt dit gezinshuis zich in één van de meest pittoreske straten van de Watergraafsmeer. Op deze unieke locatie, waant u zich in een dorp maar bent u op fietsafstand van hartje centrum.
Het pand bestaat uit vier verdiepingen en is goed onderhouden. Het dak is voorzien van 13 zonnepanelen en alle ramen hebben isolatieglas. Door de goede voorzieningen heeft dit huis een label B.
Als u nog deze zomer van dit fijne woonhuis met prachtige tuin wilt genieten, neem dan snel contact met ons op voor een bezichtigingsafspraak!
Indeling
Begane grond: Binnenkomst via voorportaal, klein trapje naar de gang met toilet. De voormalige en doorgebroken kamer en suite op deze verdieping is momenteel in gebruik als werkruimte. Deze kamer heeft fraaie houten vloerdelen, veel ingebouwde kastruimte en een pantry. Via openslaande deuren komt u op het ruime balkon, waar het zomers heerlijk vertoeven is. Vanaf het balkon is er een trap naar de tuin. De tuin heeft een noordoost-ligging maar is zo diep dat u hier volop van de zon kan genieten (zomers van 9 uur op het balkon tot een uur of 6 achterin de tuin).
Souterrain: Deze ruimte is een volwaardige woonverdieping door de goede plafondhoogte (2,38 m) en voldoende lichtinval. Er is één grote U-vormige kamer met kitchenette en een moderne badkamer (voorzien van douche, wastafel en toilet). Aan de achterzijde zijn openslaande deuren naar de tuin. Ook is op deze verdieping een grote inpandige berging met aan aparte boiler voor warm water. De PVC vloer heeft vloerverwarming. Dit souterrain kan een perfecte woonruimte voor au pair, groter kind of ouder(s) zijn.
Eerste verdieping:
Op deze verdieping vindt u een riante en lichte woonkamer met grote schuiframen, erker, frans balkon aan de straatkant en openslaande deuren naar het balkon aan de achterzijde en een moderne open keuken. Het luxe keukenblok bestaat uit twee delen en is van het merk Bulthaup. Uiteraard is de keuken voorzien van diverse inbouwapparatuur zoals een inductie kookplaat (Bora), vaatwasser, koelkast, vriezer, combi/stoomoven en is er veel kastruimte. Via een fraaie open trap in de woonkamer komt u op de bovenste verdieping.
Tweede verdieping: De overloop geeft toegang tot alle vertrekken en heeft een vaste kastenwand. Via een handige schuifdeur komt u in de grote (slaap)kamer aan de voorzijde. De royale slaapkamer aan de achterkant heeft een vaste kast. Deze kamer bestond voorheen uit 2 slaapkamers en is gemakkelijk weer naar de oude situatie terug te brengen. Tussen de kamers in ligt de badkamer met ligbad, wastafelmeubel, wasmachine- en droger aansluiting.
Tuin: De tuin is uitstekend onderhouden en beplant met verschillende bloeiende struiken zodat er wat bloeit van begin van het jaar tot november. De tuin is in 2024 geheel herzien en verduurzaamd met meerdere borders, grind wat CO2 opneemt en een drainagesysteem met een capaciteit van 18.000 liter. Deze 6 tanks geven in de zomer het water weer af aan de tuin waardoor u minder hoeft te sproeien.
Aan de achterkant in de tuin is een zitje gemaakt waar u tot eind van de middag volop zon heeft. ’s Ochtends vroeg kan u al van uw kopje koffie genieten op het op het terras en in het zitje in het midden van de tuin.
Omgeving
In de Watergraafsmeer heeft u het gevoel van wonen in een dorp maar met alle voorzieningen van de stad binnen handbereik. In de directe omgeving vindt u een ruim winkelaanbod op de Middenweg en Oostpoort en drie mooie parken om te ontspannen (Frankendael, Ooster- en Flevopark). Ook voor openbaar vervoer en sportaccommodaties geldt dat alles op loopafstand ligt. Denk bijvoorbeeld aan de Jaap Eden schaatsbaan, het zwembad of tennisbanen. Leuke hippe tentjes liggen om de hoek en ook de levendige Javastraat met een grote diversiteit aan winkels en horeca is dichtbij. Binnen enkele minuten rijdt u op de ring A10 en er zijn prima bus- en tramverbindingen richting het centrum. De NS-stations Amstel, Muiderpoort en Science Park liggen eveneens in de nabije omgeving van de woning.
Verduurzamen
– Plat dak is geïsoleerd met 80 mm hardschuim
– De gevels zijn nog niet geïsoleerd (behalve de bovenste verdieping aan de achterzijde)
– De beglazing is overal dubbel, behalve kleine glas-in-lood raampje boven voordeur
– Op het dak liggen 13 panelen
– Er is al een zuinige Hr-ketel
Het huidige ‘B’ label kan verbeterd worden door:
– Het isoleren van de gevels met voorzetwanden (Rc = min. 3,5). Hierdoor wijzigt het label naar ‘A’
– De woning is ook geschikt voor een 6,0 kW hybride-warmtepomp. Hierna wijzigt het ‘A’ label zelfs naar ‘A++’
Bijzonderheden/voorzieningen
Bouwjaar 1903
Gelegen op EIGEN GROND
Woonoppervlakte 217 m2 (meetrapport aanwezig)
Diepe tuin (14 m.)
CV (merk: Atag) bouwjaar 2018 (in 3 zones bedienbaar via app)
Vloerverwarming in souterrain en 1e verdieping
Aparte boiler voor warmwater in souterrain
Energielabel B
Twee groepenkasten in het huis
13 Zonnepanelen op het dak
Voor- en achterzijde in 2022 geschilderd
Muren souterrain (voor- en achtergevel) in 2022 geïmpregneerd
In 2024 de tuin verduurzaamd
Nieuwe afvoerpompen in tuin (2024)
Ouderdoms- en asbestclausule zijn van toepassing
Zakelijke lasten
– Onroerende zaakbelasting € 902,43 per jaar
– Rioolheffing € 185,20 per jaar
– Waterschapsbelasting € 284,12 per jaar
De woning is professioneel opgemeten op basis van meetinstructie BBMI. In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid.
