Sfeervolle jaren ’30 bovenwoning van maar liefst 128 m2  en drie bouwlagen, gelegen in een schitterende straat met prachtige bomen in de geliefde Watergraafsmeer. De woning heeft een eigen opgang vanaf de begane grond, een ruime en lichte woon/eetkamer, een moderne open keuken met inbouwapparatuur, twee boven gelegen verdiepingen met een unieke tweede living, studeerkamer, badkamer, riante slaapkamer en royale voorzolder met vliering. Op zowel de 1e als 2e verdieping een balkon aan de achterzijde en op de 3e verdieping een fijn dakterras, alle drie bereikbaar via openslaande deuren! Doordat het hier een groter type bovenwoning betreft, met drie woonlagen en een eigen entree, is er een mogelijkheid om op eenvoudige wijze drie ruime slaapkamers extra te realiseren. De woning maakt deel uit van een kleinschalige VVE en is goed onderhouden: nieuwe dakpannen (geïsoleerd dak), houten kozijnen en zowel balkondeuren als ramen voorzien van isolatieglas.

Omgeving
Alle voorzieningen die wonen in de Watergraafsmeer zo prettig maken liggen binnen handbereik. Voor de dagelijkse boodschappen kunt u in de buurt terecht. Leuk en gevarieerd aanbod van restaurants, winkels en koffietentjes is te vinden in het winkelgebied rondom de Middenweg en Oostpoort, of het Christiaan Huygensplein.
In de buurt zijn er uitstekende scholen en recreatie parken zoals Park Frankendael en het Flevopark. Verder vind je op loopafstand diverse sportvelden (hockey, tennis, voetbal, atletiek) en ook De Jaap Edenbaan. Er is prima openbaar vervoer (NS stations Amstel, Science Park en Muiderpoort, verschillende bussen en ook tram 19 is om de hoek. Binnen 15 minuten fietsen ben je in hartje centrum, en het is slechts 10 minuutjes fietsen naar de prachtige natuur in de directe omgeving ten noorden, oosten én zuiden van de stad. Met de auto ben je binnen enkele minuten op de Ring A-10 en de uitvalswegen rondom Amsterdam (A1, A2, A9).

Indeling
Eigen entree op de begane grond, trap naar de hal op de eerste verdieping. Toilet met fonteintje. In de hal met garderobe lichtinval via de fraaie dubbele deuren naar de ruime en lichte woonkamer met een mooie breedte aan de voorzijde en aan de achterzijde de eetkamer, het balkon met grote balkonkast, en uitzicht over de diepe, groene binnentuinen. De open keuken aan de achterzijde is voorzien van een moderne keuken met caesarstone (composiet) aanrechtblad, voorzien van diverse inbouwapparatuur: 5-pits gasfornuis met wokbrander, afzuigkap, combi oven/magnetron, vaatwasser, koelkast en aparte vriezer. De woonkamer is voorzien van een eiken vloer (white washed). Op deze verdieping bevindt zich naast het toilet nog een inpandige berging met veel bergruimte.

Tweede verdieping: via de trap naar de tweede verdieping heeft u toegang tot een grote open ruimte, momenteel in gebruik als extra woonkamer met een studeerkamer aan de achterzijde, grenzend aan het tweede balkon. De gehele woon/studeerkamer is voorzien van een robijn houten vloer. Op deze verdieping bevindt zich ook de badkamer, voorzien van een groot ligbad, separate inloop douche, dubbele wastafel en tweede toilet. In de badkamer is er (elektrische) vloerverwarming.
De tweede verdieping leent zich uitstekend om hier -zoals oorspronkelijk- een indeling met (slaap)kamers van te maken; zo kunnen er meerdere slaapkamers worden gecreëerd.
Vaste trap naar de derde verdieping:

Derde verdieping:
Voorzolder met aansluiting wasmachine en veel bergruimte. Lichtinval via het Velux dakraam. Door de hoge nok is er nog extra bergruimte gecreëerd. Hier bevindt zich ook de CV-combiketel. Riante slaapkamer met wastafel in de dakopbouw, met openslaande deuren naar het dakterras. De gehele verdieping is voorzien van een witte laminaatvloer. Het dakterras is voorzien van een vlonderterras, hier kun je vanaf ’s ochtends, tot begin van de avond in de zon genieten.

Bijzonderheden/voorzieningen:
– Bouwjaar 1929
– Woonoppervlakte 128 m2 (meetrapport aanwezig)
– Houten kozijnen en deuren met isolatieglas
– Drielaagse bovenwoning!
– Kleinschalige VVE (3 leden), administratie in eigen beheer.
– Thermostaatkranen via app bedienbaar.
– CV-combiketel Intergas (bouwjaar 2009)
– Creëren van extra slaapkamers is heel goed mogelijk
– Energielabel C (zie ook duurzaamheidsadvies)
– Erfpacht: huidige tijdvak loopt tot en met 15 februari 2053. (Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 van de gemeente Amsterdam, jaarlijkse indexering). 
– De akte overstap naar eeuwigdurende erfpacht onder gunstige voorwaarden (op basis van canonbetaling) is gepasseerd.

Verduurzamingsadvies:
De hele woning is al voorzien van (grotendeels) HR++ beglazing en een zuinige HR-ketel. Qua isolatie zijn alleen de schuine daken geïsoleerd.
Om het huidige C label te verbeteren zijn er de volgende mogelijkheden:
– Door het alsnog isoleren van de platte daken (Rc-waarde is 3,50) blijft het een ‘C’ label.
– Door de gevels te isoleren met voorzetwanden (Rc-waarde is 3,50) wijzigt het ‘C’ label naar ‘B’
– Door een 4.0 kW hybride warmtepomp te installeren wijzigt het ‘B’ label naar ‘A’
– Door zonnepanelen op het platte dak te leggen wordt ook ‘A+’ haalbaar

Zakelijke lasten:
– Erfpacht: € 1.809,81 per jaar 
– Bijdrage VVE: € 152,46 per maand
– OZB, zakelijk recht: € 535,45 per jaar
– Rioolrecht: € 185,20 per jaar
– Watersysteemheffing: € 168,58 per jaar

De woning is professioneel opgemeten op basis van meetinstructie BBMI. In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid