Wonen in de geliefde Watergraafsmeer? Dit royale familiehuis biedt alles wat je zoekt.

Ben je op zoek naar een ruim, instapklaar familiehuis in de populaire Watergraafsmeer? Dan is dit je kans. Deze fors uitgebouwde jaren 30 woning combineert comfort, ruimte en een zonnige tuin op het zuidoosten (zon van circa 10.00 tot 18.30 uur). Met een woonoppervlakte van maar liefst 169 m2 biedt het huis onder andere vier ruime slaapkamers, twee badkamers en een praktische bergvliering. In 2020 is de begane grond volledig gerenoveerd en ook de tweede verdieping is geheel gerenoveerd na realisatie van de dakopbouw (met mooie gevelafwerking). Dankzij de uitbouw is er op de begane grond een royale leefruimte ontstaan met een stijlvolle, luxe keuken (aanrechtblad is maar liefst 6,3 meter lang!), compleet met kookeiland en eetbar. Op de tweede verdieping bevindt zich een indrukwekkende master bedroom met hoge nok, eigen badkamer én walk-in closet.
Geïnteresseerd? Neem snel contact op voor een bezichtiging. We laten deze prachtige woning graag aan je zien.

Locatie:

Deze woning ligt in een rustige, kindvriendelijke buurt met volop voorzieningen in de directe omgeving: goede basisscholen, winkelgebieden (Middenweg, Oostpoort, Christiaan Huygensplein), gezellige horecazaken en diverse sportaccommodaties. Voor ontspanning en natuur liggen het Flevopark en Park Frankendael op korte afstand. De bereikbaarheid is uitstekend: het centrum van Amsterdam is snel bereikbaar met de fiets of het openbaar vervoer (tram, bus). NS-stations Muiderpoort, Science Park en Amstel liggen in de directe omgeving. Met de auto ben je in een mum van tijd op de Ring A-10, met aansluiting naar de A1 en A2.

Indeling:

Begane grond
Binnenkomst via een ruime entree met garderobe en originele granito vloer. In de hal bevinden zich het toilet met fonteintje en de trap naar boven. De gehele verdieping is afgewerkt met een eiken visgraat parketvloer. De woonkamer strekt zich uit over de volle diepte van het huis en is opgedeeld in twee delen met een stijlvolle stalen tussenwand. Vanuit de woonkamer aan de voorzijde vrij uitzicht over het groen.
Aan de achterzijde bevindt zich de royale keuken (merk: häcker systemat, composiet keukenblad, uitgerust met hoogwaardige inbouwapparatuur zoals een Quooker, vaatwasser, wijnklimaatkast, koel-/vriescombinatie en een groot gasfornuis. Het kookeiland met verhoogde bamboehouten bar maakt dit de ideale plek om te koken, eten én/ of te borrelen. Via de grote glazen pui heb je toegang tot de zonnige tuin.

Eerste verdieping
Overloop met tweede toilet. Aan de voorzijde een ruime slaapkamer met karakteristieke erkers, en een aangrenzende werk-/studeerkamer. In het midden ligt de eerste badkamer met inloopdouche, brede wastafel en aansluiting voor wasmachine en droger. Aan de achterzijde twee slaapkamers, beide met vaste kasten, waarvan één met toegang tot het balkon. Deze verdieping is afgewerkt met een eiken lamelparketvloer.

Tweede verdieping
Overloop met toegang tot de bergvliering (via vlizotrap). Aan de voorzijde een lichte werk-/studeerkamer met Velux dakraam. De indrukwekkende master bedroom aan de achterzijde is voorzien van twee Velux dakramen (waarvan één elektrisch), een riante nokhoogte, walk-in closet en een eigen, moderne badkamer met ligbad, inloopdouche met regendouche en rond daklicht, wastafel en derde toilet. De grote schuifpui zorgt voor veel daglicht. Ook deze verdieping is strak afgewerkt met gestucte wanden/plafonds en eiken lamelparket.

Vliering
Bereikbaar via een vlizotrap. Hier bevindt zich onder andere de cv-combiketel (2022) en ideale extra bergruimte.

Bijzonderheden/voorzieningen:
– Bouwjaar 1929
– Woonoppervlakte 169 m2 (meetrapport aanwezig)
– CV-combiketel (ATAG i36ecz, bouwjaar 2022, eigendom
– Dubbel glas op de begane grond en 2e verdieping, enkel glas (deels met voorzetramen) op de 1e verdieping.
– Dakopbouw en uitbouw uitstekend geïsoleerd (muurisolatie, dakisolatie)
– Energielabel C
– Erfpacht: overstap naar eeuwigdurende erfpacht (AB 2016) is vastgelegd onder gunstige voorwaarden. Het huidige tijdvak loopt nog tot en met 15 september 2053 (5 jaarlijkse indexering, voor het eerst op 1 januari 2029).
– Oplevering in overleg

Meetclausule: In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid.

Verduurzamingsadvies:
Op de eerste verdieping en in de hal beneden zit nog enkelglas; door deze te vervangen door HR++ blijft het label C.
De ketel is al een zuinige Hr-ketel en hoeft niet vervangen te worden.
De woning is heel geschikt voor een 4.0 kW hybride warmtepomp; hierdoor zou het ‘C’ label wijzigen naar ‘A+’

Zakelijke lasten
– Erfpachtcanon € 1.956,70 per jaar
– OZB € 746,64 per jaar
– Waterschapsbelasting € 235,07 per jaar
– Rioolrecht € 185,20 per jaar